住宅ローンを借りた人の年収倍率は、新築マンションで平均7.0倍、中古マンションで5.5倍です（住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」）。ただ、借りられる額と、教育費や老後まで入れて無理なく返せる額は同じではありません。
年収の7倍で買うと、「返せる額」をいくら超える？
| 年収 | 子ども なし | 1人 | 2人 | 3人 |
|---|---|---|---|---|
| 400万円 | 1,310万 | 1,430万 | 1,290万 | 1,050万 |
| 500万円 | 1,490万 | 1,490万 | 1,640万 | 1,790万 |
| 600万円 | 1,390万 | 1,620万 | 1,790万 | 1,790万 |
| 700万円 | 1,620万 | 1,540万 | 1,730万 | 1,790万 |
| 800万円 | 1,620万 | 1,680万 | 1,790万 | 1,980万 |
| 1000万円 | 1,800万 | 1,960万 | 2,170万 | 2,090万 |
年収の7倍の物件を買った場合に、返せる額を超える金額。
「返せる額」は、家を買ったあとも100歳まで現金が尽きない物件価格の上限です（賃貸のままでも尽きる家庭は、賃貸のままより早く尽きない上限）。教育費・老後の生活費・年金・税金・住宅ローン控除まで入れて、年ごとに計算しています。
借りられる額は2つの見方がある
- 年収倍率：物件価格が年収の何倍か。利用者の平均は、マンション7.0倍・建売住宅6.7倍・土地付注文住宅7.5倍・中古マンション5.5倍・中古戸建て5.3倍です。
- 返済負担率：年間の返済額が年収の何%か。フラット35の基準は、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下です。金利1%・35年なら、年収600万円で約6,200万円まで借りられる計算になります。
どちらも「借りられるか」の目安で、子どもの教育費や老後の生活費は入っていません。
あなたの家計で「返せる額」を出す
上の表は、決まった前提のモデル家庭の計算です。まず無料のかんたん診断で、あなたの家で貯金がいちばん少なくなる年齢を見てください（3分・登録なし）。
詳しい版（¥980・買い切り）の「家を買っても大丈夫？」では、あなたの収入・子どもの進路・貯金のまま、借りられる額と返せる額を並べ、物件価格2〜3通り×変動金利が+1%・+2%になった場合を比べられます。繰上返済も入れて計算します。
計算の前提
世帯主35歳の会社員（65歳まで・昇給1%/年を55歳まで・退職金は年収の2年分）、配偶者33歳のパート（年収100万円）、今は賃貸（家賃は年収に応じて月8万〜14万円）、今の貯金300万円、物価上昇1.5%/年。38歳で頭金なし・金利1%（固定）・35年で買い、諸費用は価格の7%、管理費・修繕積立金 月2.5万円、固定資産税 年12万円、住宅ローン控除あり。
出典：住宅金融支援機構「フラット35」総返済負担率の基準（年収400万円未満30%以下・400万円以上35%以下）、住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」（年収倍率：マンション7.0倍・中古マンション5.5倍・建売住宅6.7倍・土地付注文住宅7.5倍）。家計の計算は「わが家のライフプラン表」と同じ計算方法による目安です。特定の金融機関やローンをすすめるものではありません。